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共有产权房需要法律呵护


2018-03-15    来源:人民论坛    作者:宋 刚

【摘要】基于共有产权经济模式本身的特点以及面临的问题,需要对其予以呵护。法治手段的呵护尤其重要,建议从四个方面入手:政府在共有产权经济中正确定位、确立诚实信用原则的基本地位、健全和完善社会信用评价体系、推动《住房保障法》尽快出台。

【关键词】共有产权  政府定位  法律呵护   

【中图分类号】DF41    【文献标识码】A

2017年9月30日,北京共有产权房政策正式实施。方案同时明确,今后5年将完成25万套共有产权住房供地。据北京市规划和国土资源管理委员会官网消息,截至2017年12月8日,北京已供应共有产权住房用地165公顷,完成率82%。事实上,共有产权住房并不是一个新鲜事物,其早期在江苏淮安、上海、湖北黄石等地都有过自发探索和实践。

共有产权住房所有权由购房人和政府机构共同享有,但实际占有、使用却是个人购房者。对政府而言,拥有所有权却不直接使用,所有权与使用权产生分离,将自己拥有所有权的房产分享给他人使用;对购房者个人而言,虽然不享有完整的所有权,但却享有房屋全部使用权,其超额享有使用权就来自于政府所对应的所有权的“分享”。就社会效果而言,正是由于政府对房屋产权的共享,降低购房人购房难度,缩短筹集购房资金的时间,加速房屋的投入使用,减少房屋的空置。在流转方面,当购房人需要出售其部分所有权的时候,只能由政府回购或出售给其他申请人,只需要对部分产权进行流转就能够将该房屋的全部占有、使用等权益全部流转,实际上降低了房屋流转的资金要求,便捷了申请人之间的交易,也极大促进了房屋的利用效率。在此过程中,是否拥有全部的所有权已并不重要,关键在于购房人以较少的资金获得了房屋完整的使用权,极大地提高了房屋的使用权和流转效率。由此可见,共有产权模式,既具有非常重大的经济社会价值,也具有很强的创新性。

共有产权房面临更为复杂的内外部关系,需要相关立法以确立规则

任何能够推动经济和社会发展的新鲜事物都应该予以呵护,因为新鲜事物也许就是我们将来的发展方向,拥抱变化,已经成为人们的普遍共识。不仅如此,从共享经济本身特点看,其也需要得到法律特别的呵护。首先,共有产权房面临着更为复杂的内外部关系。法律关系的复杂表现在两个方面:一是权利主体复数,这些主体之间的关系相互牵连,情况复杂;二是权利义务的内容复杂,特别是涉及到权利共享等方面。其次,共有产权房作为具有旺盛生命力的新鲜事物,其出现和发展就是对当前商业规则的变革或颠覆,对于既有的规则产生巨大冲击,容易遭到传统行业的坚决抵制,这需要通过法律等规范性文件确立规则,以平衡相关利益冲突。三是共有产权房模式存在大量的制度空白。例如,购房人因承担民事责任导致其名下的房产被司法拍卖,那么具体的规则是什么?又如,对于由共有住房的悬挂物导致的损害,共有产权人如何分担责任等问题,目前的规定尚付阙如。这就需要积极推动相关立法以确立规则。如果对其不持呵护态度,不能以坚定的呵护态度消除顾虑,那么该制度的示范效应将大打折扣,影响该制度在其他地区的推广。

本质上看,共有产权房也是充分利用法律的制度创新产物,是对物权法的深刻理解和运用的成果。就我国保障住房的供给类型而言,有经济适用房、限价商品房、公租房等类型,但上述类型的所有权都是单一的,要么属于购房人(经济适用房、限价商品房)、要么属于政府(公租房)。单一所有权模式下的保障房在法律上都有一些解释不顺畅之处,例如,经济适用房和限价商品房的所有权属于购房人,根据物权法对于“所有权”的规定,自由占有、使用、处分、收益均为所有权的基本权能,但是该类购房人在处分、使用等方面却受到较大限制。换言之,对保障房的所有权的直接限制与所有权的权利内容有所冲突。但是,共有产权房屋却不一样,该类房屋通过引入共有人,通过共有人之间的协议和规则实现此类房屋“保障性质”,但是却并不直接从外部限制“所有权”,在物权法上更为圆满。从这个角度看,共有产权房制度本身就是对物权法的深刻理解和运用的产物。

正确界定政府在共有产权经济模式中的定位,确立诚实信用原则的基本地位

法治方式需要为共有产权经济模式的发展保驾护航。应该正确界定政府在共有产权经济模式中的定位。因为任何新生的经济模式都是对传统经济模式的改变甚至是颠覆,乃至出现当前在行业管理、税收制度方面的“灰色地带”。政府是否对新经济模式采取保护、支持、呵护的态度,特事特办,推动试点,尤为重要。此外,政府还可能面临自身多重身份所造成的冲突。以共有产权房为例,政府已经从公共福利提供者的公权力主体身份,演变为公权力主体和民事主体的双重身份。作为公权力主体,政府为中低收入人群提供住房保障;作为私权利主体,政府与个人购买人分享房屋的所有权,成为房屋的所有权人之一。两个角色定位,应该清晰界定,依法行政和依法行使所有权,公权力用于公共管理领域,而在民事领域,就应该以民事主体身份采取民事手段。政府的公权力手段高效有力,具有普遍性;政府行使私权利虽然是个案救济,却体现了公平正义,在个案中实现对购房者的监督、确保共有产权制度的良好运行和发展方向。特别需要强调的是,根据物权法的规则,全体共有人的地位完全平等,发生的纠纷属于民事活动领域,采用民事诉讼方式确定民事责任,政府不能采用行政处罚等方式处理与其平等的“其他共有人”之间的纠纷,民事纠纷应通过民事手段予以解决。两种法律手段不能错位,公权力代替民事权利的现象应该避免。

确立诚实信用原则在共有产权经济模式下的基本地位。诚实信用原则是我国民事法律中的基本原则,该原则要求人们在社会生活中本着诚实、善意的态度,即讲究信誉,恪守信用,不恶意规避、曲解法律,其本质在于将道德层面上的要求上升为法律,使道德的软约束升级为法律的硬约束。新经济形态的社会实践领先于相关立法,法律具有一定的滞后性,两者之间形成了“法律真空”。诚实信用原则由于其相对抽象性和稳定性,能够很好地填补上述法律漏洞,对新经济模式依然具有很好的指导和调节作用。

建立健全完善的社会信用评价体系,尽快出台《住房保障法》

依法建立健全完善的社会信用评价体系。呵护新的经济模式,应该为其创造良好的外部环境,其中良好的社会信用体系意义重大。经济模式本质上就是交易模式,良好的社会信用体系是交易安全和便捷的重要保障,还能大幅降低交易成本。社会信用体系的建立有利于惩治不诚信行为,对行为人产生极大威慑,减少不法行为的发生。

需要强调的是,在完善社会信用体系建设的同时,必须加强对个人隐私权的保护。大数据时代的到来,为社会信用体系的建设奠定了基础,但个人数据、隐私等信息也极易被收集、不当利用甚至披露,严重侵害公民隐私权。保护公民信息与呵护共享经济具有内在一致性,因为两者的终极目标都是为社会公众提供更好的服务,提升公众福利。因此,信息收集利用要依法进行,同时,社会信用体系的建立是一个系统工程,也需要相关部门依法配合协助以实现信息共享。

共有产权房作为共享产权经济模式的重要典型,需要《住房保障法》的尽快出台。目前,我国已经存在大量的保障房,但是相关的法律规范却相对匮乏。如共有产权住房制度,在全国范围仅有住建部等六部委颁发的《关于试点城市发展共有产权性质政策性商品住房的指导意见》;作为推行先行者的北京也仅有《北京市共有产权住房管理暂行办法》和《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则》。以上规范性文件效力最高的仅为部门规章,效力层级不高,一旦与其他规范性文件相冲突,易造成适用上的困境。此外,保障住房的许多问题仍不明确,亟待法律明确回应。随着我国住房制度改革的继续深入,保障房所占比例越来越大,必将成为重要的住房供给类型,《住房保障法》出台的时机已然成熟。

(作者为北京师范大学法学院教授)

【参考文献】

①乔星:《共享经济的法理念与规制途径》,《法制与经济》,2017年第6期。


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